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如何选择贷款机构？非银行机构靠谱吗？

EditTime:2022-10-31

华人在美国贷款购房，经纪人会建议在购房谈判之前先拿到银行/贷款机构的贷款预审批。它到底是个怎样的概念，会对购房产生怎样的影响？

1.贷款预审批是什么概念？

贷款预审批Pre-approval Letter，简单说就是一封来自贷款机构/银行的信，信的内容，是贷款机构评估了购房者的信用和收入后，给出的购房者可以贷款的额度。
这意味着，有了贷款预审批，卖家可以了解购房者的收入和承担能力，购房者可以了解自己购房的价格上限。

2.为什么要提前拿到贷款预审批？

贷款预审批非常重要，是购房流程报价和谈判环节卖家重要的参考文件之一。
由于在卖家接受某个买家的报价（offer）之后就不能轻易退出卖给别人，所以卖家都会在接受之前确认买家是有能力完成交易的，而不必担心接受报价后买家申请不到贷款，不能过户，一番周折之后退出交易，浪费卖家时间。
因此，如果买家已经有银行的预审批，就意味着买家已经与贷款机构/银行联系过，信用和收入都有初步调查，确认了资金和还款能力，减少了卖家的风险。
当然，由于贷款预审批仍然不是最终批准，所以如果买家有能力全现金报价来购买房子，他的现金出价offer会更受卖家欢迎，尤其是在买家竞争激烈的市场上，这个现象表现得更加明显。

3.如何拿到贷款预审批？

申请贷款预审批需要以下信息：

  • 买家基本信息Buyer Information
  • 信用记录Credit Report
  • 现金储备Liquidity
  • 收入/支出信息Income/Expense
  • 资产/负债 Asset/Liability
  • 贷款额Loan Amount
  • 贷款种类Program

4.如何确定最高贷款额

最高贷款额取决于家庭总收入和其它债务。
贷款机构/银行对住房贷款在家庭总收入的占比有一定的限制，有些银行规定占比不能高于28%，有的是36%。
不同银行会有所不同。

5.贷款的种类

美国贷款种类上百种，但都是从两个基本类型衍生出来的：

  • 浮动利率Adjustable Rate Mortgage，简写ARM
  • 固定利率Fixed Rate Mortgage，简写FRM

浮动利率贷款利率会随着一个指数(Index)而浮动，浮动的年限和浮动的幅度事先都有规定。
而常见固定利率贷款有15年或30年的。
如果你想要了解更新相关信息，欢迎您咨询相关专业人士。
Tips：预审批准书虽然不注明作废日期，却是有时间性的。这是因为人的信用分、经济状况和职业都会有变化。预审批准书通常的有效期在60~90天，逾期需要重新申请。 
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