Garvy 侯 美国资深地产顾问
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特别注意:中国人投资美国房地产税法FIRPTA
EditTime:2022-11-01
外国人投资美国房地产税法(FIRPTA)设立于1980年,旨在确保能够扣除因外国人或外国实体转让美国不动产权益而产生的所得税。针对房产来说,即外国人(非税务居民)或外国实体在售卖美国房产权益时必须要预扣成交金额的15%上交到IRS(美国联邦税务局),因此中国投资者应该特别关注并筹划相应投资策略。
上述的外国实体主要是指外国公司、外国合伙企业和外国信托及地产。而房产权益不仅包括美国的土地、房屋等典型房产的直接所有权,还包括美国房地产公司中的股权。公司总资产超过50%为美国土地、房屋等典型房地产的美国国内公司即为“美国房地产公司”。
2015年的PATH法案启动了几项税收扩充机构和新的税法,
该法案将FIRPTA预扣税率从原来的10%提高到15%。
不过扣除率10%仍然适用于实现成交金额为100万美元或以下的财产的出售,但是买房需要将该房屋将作为其主要居所。
还有一种例外情况就是:买方购买房地产作为其主要居所,且购买价格不超过30万美元,这时则不需要预扣税款。
美国税法要求出售美国房产权益的非居民外国人,预扣税要从买家的房款中扣除,且必须由负责交易的中间机构在交易结束日期后的20天内转发给IRS(美国联邦税务局)。之后在第二个计税年度提交申请,IRS会统一核算,多退少补。或是提交减少FIRPTA扣缴的申请,中间机构一般会在90天内把核算好的剩余金额退回。
如果是作为买方
,需要出售方签署一份FIRPTA证书,如实说明其是否属于外国个人或实体,以防止所带来的税务风险,因为FIRPTA法案规定买家是预扣税的扣缴义务人(预扣税是从买家缴纳的成交房款中扣),所以如果卖家没有披露真实身份,那么之后就需要买房承担纳税义务和罚款等相关责任。
如果是作为出售方
,
因为根据FIRPTA法案规定,转让美国房产公司的股权也要缴纳上述预扣税,所以采用第三国设立中间控股公司间接持有美国房地产公司的投资结构是对中国投资者比较有利的操作方法。
以上只是有关FIRPTA法案的一般讨论,对于具体的外国人投资美国房产项目,涉及到美国房屋还是需要具体分析,并征询有专业经验的税务顾问意见,以此降低导致投资成本大幅增加导致投资回报降低的风险。
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