Garvy 侯 美国资深地产顾问
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美国置业是永久产权,为何住房自有率不及中国?
EditTime:2022-12-05
众所周知,美国的土地是永久产权,中国的商品房的房产为国有土地,有租期限制。
一个是私有制,一个是公有制。但与中国城市商品房相比,这其中各有利弊。究其原因,请看本篇内容。
土地为什么不是无价的
在我们的概念中,一块土地,在可预见的未来依然有长期经济价值,土地转让别人,子子孙孙都将失去这块土地的价值了,
那这块土地应该是无价的。
可是现实中,土地却是有价格的,有些土地还特别便宜。要搞清这个问题,就需要回到一个经济学的基本概念,那就是
贴现率。
贴现率是什么意思呢?:
“未来价值在今天看来打折的程度。”
因为人们总是倾向于越早消费越好,这是人在消费上的时间偏好。
明年的手机就不一定是今天的手机了,明年才能拿到就充满了巨大的不确定性,
人们倾向于早一点消费,以对抗未来的不确定性。
如果消费者选择晚一点消费,进行储蓄存在银行,那如果有人借你的钱去淘宝买东西,他就需要支付利息给你,而
晚一点消费就需要有补偿,早一点消费就要付出代价。
正如土地一万年后的价值,在我们心里,无限接近于零,没有人在乎一万年后会发生什么,所以人们在销售土地时,并不会思考一万年以后的事。但将这个时间缩短,越缩短,人们就越在乎。也就是说,
当购房者购买了一块土地后,土地价值在你心里是逐年下降的,到一定时间后,它就越来越低,以至你根本就不在意了。那么,
大陆七十年的产权,香港七十五年的产权,与美国日本的永久产权,对于购买土地的人有价值上的差异吗?当然有,但并不是特别大,因为他的价值会随着时间不断下降。
美国为什么住房自有率这么低
美国的房子其实不太贵,大多数普通城市,十几二十万美金可以买一个200平米的独栋别墅,中国不少县城,卖的价都远比这个高,美国人均收入3500美金,各州房子的中位数房价大约也就是十几万美金,
一年的收入就能负担首付,利率还不高,但美国的住房自有率却很低,这是怎么回事呢?
“美国房屋自有率却在不断下跌,近几年只有60%左右的人拥有自有住房,其余人选择租房居住。美国是一个资本主义国家,二百年多年来一直以市场经济为主,一代一代传承。
但为什么美国还有这么多人没房子呢?有人说,美国人喜欢迁徙,喜欢自由,然而真正的内在原因,无外乎遗产税以及房产税。
早在1916年,美国开始正式开征遗产税,1916年的时候税率是16%,到1935年,到了70%。美国公民死亡后不管他的遗产在地球上任何一个角落,他的继承人,有义务申报遗产总额并缴纳遗产税。(持有绿卡,享受美国政府福利的也算)。美国的遗产税法还有一条规定:
受益人必须先纳税,再办理遗产继承。此外,
美国计算遗产税,
不光计房产,还包括土地、股票、共同基金、退休帐户、银行帐户、拥有的公司、有价值的收藏等等。
美国属于发达国家,民众达到这个标准并不难,但事实是,开征遗产税后,美国人交遗产税的人确实是极少数人。
纽约大学法学教授莉莉·巴切德尔(Lily Batchelder)在布鲁金斯学会(Brookings Institution)发表的一篇论文中估计,2020年美国人预计将继承7640亿美元的遗产,但平均需要缴纳的遗产税仅仅为2.1%。
(这时的美国遗产税起征点已大幅调高到1100万美元了)事实的真相是,美国人为了不交遗产税,会在生前通过各种手段将遗产控制在政府的标准线内,谁愿意死后财产充公呢?
大额的房产自然能少置办就少置办,所以美国人买房投资的人不算多。
那美国人怎么留钱给子女?答案是通过信托。每年利用赠予税免税额度给子女买保险产品等。想像中国这样,买套房子给子女,其实是行不通的。此外美国一直以来还实行
房产税。这也是中国即将实行的税种。总之,中美房产在投资上各有利弊。在如今美国楼市火爆,贷款利率低以及房源库存告急的情况下,进入美国楼市不失为一个可选方案。
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