高涨的房贷利率正严重挤压贷款需求。

抵押贷款银行家协会（MBA）的数据显示，抵押贷款购房申请比2021年同期下降了29%。衡量抵押贷款申请量的市场综合指数较前一周下降了1.2%。MBA再融资指数较前一周下降了4%，较去年同期下降了83%。

对此，MBA首席经济学家乔尔·坎（Joel Kan）表示，更高的抵押贷款利率已经导致更多的购房者处于观望状态。

在房贷利率突破7%背后，美国利率中枢快速上行将对美国房地产市场和按揭贷款领域带来较大影响。

一是居民家庭购房成本大幅上升，房地产销售将进一步回落，7月新建住房销售同比下降29.6%。

二是存量贷款的利息支付成本提高，将加大居民偿债压力，在金融资产价格大幅下跌背景下，家庭资产负债表趋于恶化，贷款违约风险提高。

其实在房贷利率“破7”之前，需求就已经急剧放缓。美国商务部公布的数据显示，7月新屋销售环比骤降12.6%，经季节性调整后年率为51.1万套，创下2016年1月以来最低，7月新屋销售同比更是暴跌了29.6%。

虽然需求放缓，但房价仍处于高位。

在高房价和贷款成本飙升之际，美国楼市整体有所降温，但租房市场却是“热火朝天”。

有数据显示，美国新上市一居室住宅的月租金中值为1486美元，比2021年8月上涨11.8%，也超过今年7月触及的纪录高位。

美国超半数城市的租金出现两位数上涨，部分城市的涨幅超过30%。纽约仍然是房租最贵的地方，一居室租金中值同比上涨39.9%，两居室公寓的租金则同比上涨46.7%。在纽约5个行政区中，曼哈顿区房租最高，月租金高达4212美元，比去年上涨27%。

现在租房市场，独立屋和公寓楼的差别很大，独立屋出租房在今年上半年非常抢手。公寓楼出租市场就截然相反，在市场出租的公寓非常多，竞争也很激烈，不少公寓都需要降价来出租。公寓和独立屋出租市场的分化背后，除了房源供应量的分化，还由于新冠疫情导致居家办公流行，很多工薪阶层选择不在市中心居住。

另一个有趣的现象是，对于许多打工人来说，网上异地买房不失为一个好办法，通过网站在全美各地寻找租售比高的房源，然后对外出租，赚取投资回报。

对此，沿海地区的科技员工，年薪在20万到30万美元之间。这些买家需要支付约30万美元的首付才能在自己的社区购买住宅。但要是去外州情况就不同了，首付4万美元，他们就可以在成本较低的市场买到房子，收取租金，带来稳定的利润。

对美联储而言，显然并不希望看到租房市场如此“火爆”。

在美国劳工部CPI报告中，住房成本继续攀升，住房成本指数环比上涨0.7%，高于7月的0.5%，创下了1991年以来的最大月涨幅。租金涨幅更是同比达到6.7%，创有纪录以来的最高水平，环比亦大幅上涨了0.7%。

需要注意的是，住房成本是美国CPI构成中最大的组成部分，权重约占三分之一，住房成本往往也会成为美联储决定加息路径的重要指标。

一些分析师更是预计，随着更多租约到期并体现更高的市场价格，未来几个月租金可能还有更多的上行空间。