Garvy 侯 美国资深地产顾问
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买卖房屋时,如何估价?要注意些什么?
EditTime:2022-11-09
如果你正在买卖房屋,就该考虑用同类房屋比较估价了,专业称 comparables,简称comps。
与许多商品不同,房产获益是一个长期实现的过程。房产估计必须考虑到经济和社会趋势以及政府管控和多元环境。影响房屋价值的因素很多,如供需市场、建造成本、资本收益、现金流量及转让速度。
而同类房被视为房屋估价的最好工具。因为按相似性比较的标准,比较最近卖出的附近房产的房价、房龄、面积和建筑面积。
房地产专家利用同类房制作的市场价格比较分析资料(CMA),显示了目前市场上在卖的类似的房子的叫价、已经卖出的类似房屋的售价和市场的调节因素。
将被看中的房子与市场上其他房子相比,把一些重要部份如屋顶、室内面积等进行比价,估算出欲购房的应售价钱。同类房也被用于制定Zillow的 Zestimate home value。
下面是选择最佳同类房屋(comps)的几个要点提示:
1、同类相比
尽可能选择与目标房类似的房屋比较,例如在风格上、施工、房龄、建筑面积、卧室和浴室的数量、房间总数、便利设施、占地面积等。如果你生活在一个农场式房屋,你理想的选择是房龄及面积与之相似的农场风格式屋。如果是公寓,就选择相近房龄、面积的公寓,而不是单户住宅。两个房屋间具有的相似点越多越好。从 3–5同类物业中选择来确定一个最好的房价。
2、最近的售出房
通常大多数刚出售的物业对房屋买卖影响最大,呆滞的市场除外。规则是前3~4个月刚卖出的房屋最理想,不然就向前看6~8月前的房屋。在某些情况下,根据市场和房屋的唯一性,两年前的交易仍可参照。一些评估员和地产专业人员甚至将房屋已签合同及房屋检查规整作为比较选择的一部份
3、地理位置
尽量选择目标房屋附近的同类房。通常最好在半英里范围内。但也有一些例外。例如,如果选择的同类房坐落在视野良好的小山的高处,美国富升地产或者接近公路主干线或高速公路,那么距离目标房一个或两个街区可能就不合适。同样,因为社区并不总是整齐规划成方型边界,属于同一市场地区一英里以外的同类房,即使远一些也是一个很好的comp。
同时,选择的房屋应与同期建筑的房屋对比,因为这些房子都是在某一特定时间同一开发商营建的。
4、每平方英尺的价格
每平方英尺价格是一种历史悠久的房地产估价方法。然而,它不能决定选择地段、可随时搬入房屋或个人的标准。还应该考虑房屋测量方法,比如建筑面积是否包括车库及其他有产权的独立建筑物。
5、其他“软”因素
有了数据且也做了比较,但还有一些影响房屋价值增损的难以量化计算的个别特征。列举同类房清单时,美国富升地产需要考虑这些“软”因素:远离喧闹地段;处于街道景观整齐有人行道的一侧;屋顶、油漆、烟囱、车道、栅栏状况良好;附近有商店和餐馆;观察是否此房独好而周围所有房屋皆已破旧不堪;地处名校学区,不管你是否有小孩,在顶级校区的房屋都有大幅增值。
同时,在房屋估价时,以下的有关事项你必须了解:
1、贷款业人员互持错误看法:一些放贷业者和地产经纪认为估价师的工作是促使交易完成,其实估价师的工作应该不偏颇,完全独立于交易之外,同时务实。
2、估价师的估价,只是对物业价值的意见,无关买卖双方想支付或要求的价钱。若估价过低,放贷业者无法接受买方的房贷申请,卖方就需降价,或是买方拿出更多现金,才能完成交易。但是估价并非不能更改,若涉及交易的任何一方认为估价离谱,多数估价公司提供相关程序来调整估价。
3、可获得的资料决定估价结果:多数市场有综合列销服务(MLS),估价师可从中获得多数资料。但是新房或乡间房屋则较容易有问题,估价师的资料往往不全、不正确或过时。
4、房价受社区影响:在一个20万元的社区,花10万元装修,不大可能使房子增值10万元。
5、房价的任何调整,都需有确实数据来支持,才能通过法庭检视。
6、放贷业者的准则并不清楚,虽然所有业者都尽可能遵守房利美(FannieMae)和房地美(Freddie Mac)的规定,或是退伍军人事务部和联邦住房管理局(FHA)的规定,但是每个业者提出的条件和要求都不同。而且多数承销商在估价方面未受过适当训练,所以有时估价师会碰到不合宜的规定。
7、估价是全时间的职业,通常估价师一天进行一宗或两宗估价。
8、估价师应有执照,熟悉估价的物业所在社区。估价师的执照不好拿,需花两年时间,上300多小时的课,和3000多小时的实习。
9、估价不是检验房屋,验屋员的工作是确保所有机械和系统都运作正常,而且没有结构问题。估价师的工作则是观察房子,与社区类似房子进行比较,然后提出估价。也就是说,估价师通常假设房子各项设备运作正常,验屋员则需确认运作正常。
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