初学者投资美国租赁型房产的10个技巧
EditTime:2022-11-23
Garvy 侯 美国资深地产顾问
走进美国
1. 找一个有投资前景的地方在寻找有利可图的租赁型房产时，你首先要考虑的是地点。选择一个靠近公共设施的地方，如餐馆、购物中心、医院、大学、电影院等。此外，一个就业市场增长、人口增长、犯罪率下降、未来发展计划和公共交通便利的地区，往往会有更大的潜在租户池。这样你就不用担心找房客了。你肯定不想被困在一个没人愿意住的出租房子里吧。别忘了看看附近的房屋空置率。高空置率可能表明该社区正在衰落。
2. 把握好各项数据租赁型房产应赚取多少利润？在你投资房产之前，你应该能够回答这个问题。你不应该随便买附近任何待售的租赁型房产，然后等着从中获利。要想成功，你必须在投资前估算潜在的回报。房地产投资者用来寻找有利可图的租赁型房产时，通常会用到“2%法则”。房地产的“2%法则”意思是，你应该购买月租金至少为房价2%的租赁型房产。这样的房产基本上会产生足够的收入来平衡房东指出，并为意外支出提供缓冲。在评估许多投资机会时，“2%法则”是一个很好的初始指标。然而，为了准确区分投资目标的优劣，你需要做一个更彻底的房地产投资分析。如验证的一些最关键的指标，包括现金流、上限率、现金回报率和入住率。
3. 使用合适的房地产投资工具在租赁房产投资中，时间就是金钱。而精明的房地产投资者依靠人工智能和机器学习算法，可以实现在几分钟内找到并准确分析在线出售房源。使用类似这样的房地产投资工具，你可以很容易地在美国房地产市场找到有利可图的租赁型房产。主要工具包Real Estate Heatmap（用于邻区情况分析），Rental Property（用于房产搜索），以及Rental Property Calculator（(用于分析租赁型房产）。
4. 投资现金流为正的房产在购买你的第一套租赁型房产时，建议你购买一套带有现金流的房源。通过关注现金流为正的房产，你将限制住投资风险，提高你成功的几率。如果房产有现金流，你就会留有一个意外支出的误差的幅度，并能够重新投资到其他租赁型房产。
5. 为意外成本做预算另一个有助于成功的租赁型房产投资建议是有一个“雨天基金”。因为投资总会有发生紧急情况的可能性。例如，屋顶可能损坏，需要迅速修复，或者有时候你可能需要比平时更长的时间找到一个理想的租户。因此，要确保你有至少6个月的现金储备来支付不可预见的费用。
6. 使用杠杆租赁型房产投资的一个关键优势是能够利用杠杆来购买房产。通过利用租客来偿还你的抵押贷款，来平衡你的购房投资费用。因为你将用首付而不是全款来购买你的租赁房产，这样你的投资回报会更高。此外，使用杠杆可以释放出额外的现金，你可以用它来购买其他房屋来出租或存起来用于维修。然而，一定要考虑到你的投资成本。
7. 在购房前进行检查在购买租赁型房产前，请专业人士进行检查是至关重要的。这将有助于发现与目标房地产有关的任何问题，而这些问题可能意味着昂贵的解决费用。如果发现的问题还没有严重到让你放弃的程度，你仍然可以用它们来谈判，以获得一个更低的购房价格。
8. 购买一套可以直接出租的房产虽然购买价格低于市场价的租赁型房产很有吸引力，但如果它需要大修，可能就不是一个好主意。除非你在装修房子方面很有经验，而且成本很低，否则你可能要花很多成本来装修。如果你想知道在投资租赁房产时该找什么，其中一个关键的因素就是房子只需要简单装修。你想要的是一套能带来现金流的出租房。
9. 彻底检查租户信息彻底筛选潜在租户是成功投资租赁型房产的另一个关键。这可能意味着租户有着这样的区别：一种是按时支付租金并维护租赁型房产的优质承租人，另一种是与破坏房产或不支付租金的承租人。因此在租给潜在租户之前，核实他们的租房历史和犯罪背景。这将为你省去很多麻烦。
10. 了解你的法律义务当决定投资租赁型房产时，了解你的法律义务是重要的。了解你购房所在地去的房东与租客法律，以避免法律纠纷。确保你熟悉租赁的要求、租金控制条例、驱逐条例等等。
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